Lokal użytkowy pusty czy z najemcą – co łatwiej sprzedać?

Sprzedaż lokalu użytkowego to decyzja obciążona wieloma zmiennymi – nie tylko formalnymi, ale także rynkowymi. Jednym z kluczowych pytań, które zadają sobie właściciele nieruchomości komercyjnych, brzmi: czy lokal użytkowy łatwiej sprzedać pusty czy z najemcą? Odpowiedź wcale nie jest jednoznaczna i zależy od szeregu czynników: profilu kupującego, kondycji rynku, lokalizacji, ale również charakteru samego najemcy.

Jakie znaczenie ma obecność najemcy przy sprzedaży lokalu użytkowego

Obecność najemcy w lokalu użytkowym to czynnik, który może diametralnie zmienić sposób postrzegania nieruchomości przez potencjalnego nabywcę. Dla wielu inwestorów poszukujących stabilnego źródła dochodu, lokal wynajęty stanowi produkt inwestycyjny, który generuje zysk od pierwszego dnia po zakupie. To ogromna zaleta, zwłaszcza w czasach wysokiej inflacji, gdy wartość kapitału szybko się zmienia.

Z punktu widzenia sprzedającego, lokal użytkowy z najemcą może być postrzegany jako bardziej atrakcyjny, szczególnie jeśli najemca jest stabilną firmą o długoterminowej umowie najmu. Taka sytuacja pozwala na uzyskanie wyższej ceny, ponieważ nabywca kupuje nie tylko nieruchomość, ale także gotowy, funkcjonujący model biznesowy. Z drugiej strony, lokal z najemcą może odstraszać tych, którzy mają własny pomysł na wykorzystanie przestrzeni – dla nich obecność najemcy oznacza ograniczenie swobody działania.

Czy lokal użytkowy łatwiej sprzedać pusty czy z najemcą zależy więc w tym przypadku od profilu kupującego. Inwestor szuka zwrotu z kapitału, natomiast przedsiębiorca – przestrzeni dla własnego biznesu. Warto rozważyć, komu chcemy sprzedać nieruchomość, zanim podejmiemy decyzję o ewentualnym wypowiedzeniu umowy najmu.

Pusty lokal użytkowy – perspektywa nabywcy i ryzyko inwestycyjne

Sprzedaż pustego lokalu użytkowego może być znacznie trudniejsza, szczególnie w sytuacji niepewności gospodarczej lub na rynku z dużą podażą podobnych nieruchomości. Z perspektywy nabywcy, brak najemcy to:

• brak natychmiastowych wpływów z najmu,

• konieczność ponoszenia kosztów bieżących (media, podatki, opłaty administracyjne),

• ryzyko długiego okresu poszukiwania najemcy,

• obniżenie zdolności kredytowej nieruchomości (brak generowanego dochodu).

Dla inwestora najważniejszym parametrem jest potencjalna stopa zwrotu. Jeśli lokal nie jest wynajmowany, kalkulacja staje się znacznie trudniejsza i obarczona większym ryzykiem. W takim przypadku lokal użytkowy pusty może być postrzegany jako mniej atrakcyjny, chyba że cena zakupu uwzględnia ten fakt i znacząco odbiega w dół od średnich stawek rynkowych.

Z drugiej strony, dla nabywcy, który sam chce prowadzić działalność, lokal użytkowy pusty jest szansą na szybkie rozpoczęcie operacji – bez potrzeby oczekiwania na zakończenie umowy z obecnym najemcą. Eliminuje to również ryzyko konfliktów i negocjacji dotyczących warunków eksmisji lub zmian aranżacji wnętrza.

Z najemcą czy pusty – który lokal użytkowy łatwiej sfinansować kredytem?

Decyzja o zakupie lokalu użytkowego bardzo często wiąże się z koniecznością pozyskania finansowania zewnętrznego. W tym kontekście kluczową rolę odgrywa analiza zdolności kredytowej, zarówno kupującego, jak i samej nieruchomości. Banki, oceniając ryzyko udzielenia kredytu, biorą pod uwagę generowane przychody, perspektywę stabilności inwestycji oraz szansę na spłatę zobowiązania z bieżących wpływów.

Lokal użytkowy z najemcą wypada w tej analizie znacznie korzystniej. Umowa najmu stanowi twardy dowód na przyszłe wpływy gotówkowe, które mogą być uwzględnione jako źródło spłaty kredytu. W praktyce oznacza to, że nieruchomość z najemcą może „samofinansować” się przynajmniej częściowo, co istotnie zwiększa szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Z kolei lokal użytkowy pusty to dla banku większe ryzyko. Brak bieżących przychodów z najmu wymaga, aby kupujący posiadał znacznie większy wkład własny lub wykazał się ponadprzeciętną zdolnością kredytową. Co więcej, banki często wymagają przedstawienia szczegółowego biznesplanu, z określeniem, w jakim czasie i na jakich warunkach lokal zostanie wynajęty. Dla wielu potencjalnych nabywców może to być bariera nie do przejścia.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że czy lokal użytkowy łatwiej sprzedać pusty czy z najemcą – pytanie to wpływa także na ocenę wartości zabezpieczenia kredytowego. Nieruchomość generująca stały dochód z najmu bywa przez bank uznawana za mniej ryzykowną i bardziej stabilną w kontekście zabezpieczenia udzielonego finansowania.

Wpływ wynajmu na wartość rynkową lokalu użytkowego

Ostatnim, ale równie istotnym aspektem, jest wpływ obecności najemcy na samą wycenę rynkową nieruchomości. To temat złożony, ponieważ wycena zależy nie tylko od fizycznego stanu lokalu, ale również od przewidywanego potencjału dochodowego w czasie. Dla rzeczoznawców majątkowych i inwestorów liczy się tzw. podejście dochodowe – czyli zdolność nieruchomości do generowania stałego i przewidywalnego przychodu.

Lokal użytkowy z najemcą będzie wyceniany nie tylko na podstawie wartości gruntów i zabudowy, ale również umowy najmu – jej długości, wysokości czynszu, indeksacji, a także wiarygodności najemcy. Im dłuższy i bardziej stabilny kontrakt, tym wyższa wartość nieruchomości z punktu widzenia inwestycyjnego.

Z drugiej strony, lokal użytkowy pusty może być formalnie wart mniej, zwłaszcza jeśli znajduje się w lokalizacji o dużej konkurencji lub niskim popycie na najem. Wartość może jednak wzrosnąć, jeśli kupującym będzie podmiot gotów od razu rozpocząć działalność. Wówczas kluczowe stają się: dostępność miejsca, możliwość szybkiej adaptacji wnętrza i brak ograniczeń wynikających z istniejącej umowy najmu.

W praktyce więc czy lokal użytkowy łatwiej sprzedać pusty czy z najemcą – odpowiedź zależy od tego, jak rynek oceni wartość generowaną przez najemcę. Wysoki czynsz, terminowość płatności i renoma najemcy podnoszą wartość lokalu. Brak najemcy może ją obniżać, ale jednocześnie daje kupującemu większą swobodę w planowaniu przyszłości inwestycji.

Więcej: ogłoszenia nieruchomości.